1 什么是房地產營銷

隨著時代的變化，現在的房地產營銷策劃不僅僅需要靈活頭腦，還有很多新的理念必須學習。只有靜下心來研究市場、研究物業，苦練內功，房地產營銷策劃才大有可為。以下是小編為您整理的什么是房地產營銷的相關內容。

調整營銷觀念。在傳統的4PS營銷組合理論自20世紀初誕生以來，一直成為市場營銷理論無可動搖的基石，也指導著中國房地產市場不斷生產房地產產品，生產各種"需求"和"空置"。4PS理論主要從產品(Product)、價格(Price)、地點(Place)和促銷(Promotion)4個因素來闡釋市場營銷工作的全過程。

通過這4種因素的不同組合來提高營銷工作實績。但這一理論的出發點是賣方，即銷售者，它是以產品作為營銷工作的起點，通過價格、地點和促銷手段的變化展開競爭，其本質上仍然是一種傳統意義上的產品推銷模式，而不是現代營銷理論所追求的社會營銷模式。

而20世紀90年代初"新鮮出爐"的4CS營銷組合理論則主要包括顧客需要和欲望(Customer needs and wants)、對顧客的成本(Cost to the customer)、便利(Convenience)和溝通(Communication)4個因素，它是建立在買方市場基礎之上的，以顧客的需求為出發點。

通過與顧客的充分聯系和交流，了解顧客的有效需求商品和所需的便利服務，并以此作為房地產開發工作的指導方針，最終有效的推出適銷的產品以贏得市場。4CS理論是當今消費者在市場營銷中越來越居主動地位、消費者的生活節奏越來越快、市場競爭空前激烈、傳播媒體高度分化、信息膨脹過剩的營銷環境下的必然要求。

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 2 房地產市場營銷的特征

區域性。房地產市場的區域性主要是由房地產的位置固定性和性能差異性所決定的，不同區域的房地產價格水平、供求狀況、交易數量有極大差異，不同區域的房地產市場之間的相互影響較小。

交易復雜性。與一般商品不同，房地產交易是實際房地產及其產權，包括房屋所有權、土地使用權、房屋使用權，根據交易的產權不同而形成的不同房地產市場，如買賣市場或租賃市場等。

不完全競爭市場。房地產市場參與者較少，且房地產交易價格及交易信息是非公開的，使得買賣雙方較難了解到真實的市場行情。

供給的滯后性。新建商品房市場中房地產開發周期較長，供給增加往往需要很長時間。由于房地產使用的耐久性，當市場上供過于求時候多余的供給需要很長時間才能被市場消化。所以說房地產的供給變動存在著滯后性。

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 3 房地產營銷策劃方案怎么做

要與時俱進，時刻關注房地產營銷信息。獨創原則無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略,沒有獨創、毫無新意,要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。

做房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成;具有高度的自信野心;富于競爭，且樂此不倦;頭腦敏銳，不拘傳統;感性認識和理性認識相處融洽;注重歷史，尊重現實，睽重未來。

房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同,策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園,在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候,奧林匹克花園的發展商卻用復合手段策劃樓盤,地產業和體育業的復合,引領了房地產策劃領域的新里程。

確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想,是發展商賦予項目的“靈魂”。策劃主題是否獨創、新穎,立意是否創新,關系到房地產項目的差異化和個性化,并直接影響到項目在競爭中取勝,大到貫穿整個項目主題,小到報紙廣告主題,無不是這樣。

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 4 如何才能做好房地產營銷

我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤。

如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會“得不償失”。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。

由于房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以BIMC品牌整合營銷傳播機構總裁黃相如探索出第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入。

代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在于發展商和中間商真誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業素養和優良的職業道德。