1 如何管理房產公司工程部

隨著經濟全球化的發展，傳統的管控制度將慢慢不再適應企業發展的需要，企業要結合自身的實際情況，不斷發現和整改管控過程中出現的弊端，那么如何管理房產公司工程部呢?現在，小編就整理出管理工程的相關信息。

1、獲得土地使用權成本管理

獲得土地使用權的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當地的地價影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。

2、工程施工前期成本管理

工程施工前期，主要包含一些設計費用和調研費用等，設計費用是控制管理的重點。對設計費用進行嚴格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預算和管理。

3、工程運行成本管理控制

工程成本是一項可管理控制彈性較大的成本組成部分，也就是說對這部分成分有個良好的管理控制，對整個成本的管理控制起著非常重要的決定性作用。因為，工程運行成本的波動性大，而且在總成本中占據相當大的比重。在對工程運行成本管理控制實行過程中，首先要根據市場的實際情況對這部分費用有個初步的預算，確定合理的成本管理控制目標;其次，雖然降低成本不是實行成本管理控制的主要因素，但也要根據具體情況在市場中盡可能的降低原材料價格;除此之外，還要不斷的更新設計觀念，進行市場調研，將這部分成本管理控制到最理想的效果，提高房產公司自身的市場競爭力。

4、銷售、運營成本管理控制

這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產品銷售過程中產生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預算，并且建立各極的宣傳網絡和平臺，將產品推廣工作做好;其次，完善各種推廣方式和機制;使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。

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 2 施工成本控制的階段性措施

決策階段的成本控制

俗話說：“萬丈高樓平地起。”實現對施工過程中的成本控制，決策階段就要首先加以全面的研究與定位，并實現對成本控制的全局統籌與有機駕馭。開發商需對所開發的房地產項目的市場定位、品質標準有一個初步的估計，并對項目成本進行初步測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中體現。由于房地產投資具有高風險高回報的特點，房地產投資決策難免出現或大或小的失誤，所以對一個房地產開發項目來說首先要建立科學的決策機制，在成本控制等重要部分的運用中得到有效的管理和控制。做好成本工作，對于施工整體的資金投入的控制也就迎刃而解。

設計階段的成本控制

決策階段固然需要縝密，然而畢竟停留在務虛的層面。對于開發成本的有效管理，設計階段的有效統籌所能夠起到的最突出的作用便是導致企業或者開發商可以根據必要的可行情況實現對投資和資金周轉等各個環節的估算過程，并且有效指導房地產企業開發項目進行對全面計劃有效實施的突出保障。因此設計階段也是房地產項目成本控制的關鍵與重點，盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，但對工程造價的影響卻很大。

施工階段的成本控制

施工階段是房地產項目在具體過程中的中心環節，因此在成本管理的過程中務必要進行對核算成本的有效控制。鑒于建設工程在具體的成本核算過程中具有著成本高、工期長、技術要求難度大等諸多方面的特點，因此在施工中許多事故的發生往往出乎在決策階段與設計階段的意料之外。所以在施工階段的成本管理與控制中，主要應針對工程的臨時變更與意外事故的索賠的部分上，予以未雨綢繆的布局與結算。由于整個施工項目的開發過程中，也就是創造產品價值的基本活動的總過程，所以施工過程的成本控制，決定著整個項目工程中的質量與效益，及至支配著房地產市場上的核心競爭力。

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 3 加強房地產企業內部控制的策略

加強企業資金管理與控制，建立科學規范的預算制度和體系，積極規避財務風險

資金是企業的血脈，必須嚴格控制資金流入和流出，結合本企業的實際情況，從內部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業應該在本年末對下年的資金進行全面的預算，嚴格按預算籌集、使用資金，嚴格按照預算的程序和審批權限管控資金，將資金管控貫穿于企業的各個環節，并實行預算與業績考核的無縫連接，做到節約有獎、超支有罰、獎罰分明的管理考核體制;對于確實需要超出預算的支出，應該按照預算的審批程序和權限，逐級報批調整預算，使企業資金管控科學合理。

提高現場管理人員和技術人員的素質，嚴格控制分包工程的質量

房地產企業與一般的工業企業有本質的區別，它的產品金額較大并涉及到民生，一旦出現問題，給企業、國家、人民都會帶來巨大的損失，這要求房地產企業從業人員要有高度的職業操守和專業勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責。公司對工程總承包商在進行工程分包時，要對分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質和技術水平有所了解;作為總承包商應要求分包公司做好其公司人員的培訓工作，提高其員工的技術水平和人員素質;如果總承包方認為分包公司人員管理達不到其要求，也可向該公司安排專業人才進行管理施工，以確保工程質量。對于分包出去的工程，嚴格按照工程預算書規定使用的材料，對不達標的材料堅決予以退回，同時還要加強施工過程中工程量的監督，決不允許偷工減料;還要聘請專業的監理公司，對于技術標準要求比較嚴格的部分，要有監理公司監督管理;在有效監督施工質量的同時還要督促施工效率，減少怠工、費工現象，有效地縮短工程工期;企業可結合施工現場和施工單位的實際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當地給予技術支持和相應的獎懲制度。

建立全局風險意識，全面識別企業風險，建立風險應急預案

風險是未來一個事件的發生或不發生的可能性給既定的目標帶來的影響。風險無處不在，只要一個事物存在就會面臨種種風險，房地產企業亦如此。所以，房地產企業上至高層，下到普通員工，都應該有較強的風險管理意識，尤其是高層應及時全面地向全員灌輸風險管理思想，對工程質量、人員安全等各業務層面采用行業風險組合清單、職能部門風險匯總等辦法進行風險識別，在風險識別的基礎上對風險發生的可能性和影響程度進行分析與判斷，結合房地產企業的實際情況，合理選擇風險應對策略并不斷調整風險應對策略，企業還需建立重大風險預警機制和突發事件應急處理機制，明確責任人員，規范處理程序，風險應急預案，一旦出現問題及時處理解決，減少企業資產、聲譽等各方面的損失。